Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Beragam pendapat dari berbagai ahli mengenai definisi pajak bumi dan bangunan, akan tetapi secara garis besar memiliki arti dan maksud yang sama.

Berikut beberapa pengertian pajak dan bumi bangunan menurut ahli:

1. Pajak bumi dan bungan adalah, pajak yang dikenakan atau dibebankan atas bumi & bangunan. (S –Aji Suryo, 2006:14-2).
2. Menurut Erly Suandy, 2005-61) pajak bumi dan bangunan adalah pajak yang sifatnya kebendaan & besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yakni bumi/tanah dan bangunan

Dari dua pendapat ahli diatas dapat disimpulkan pajak bumi dan bangunan adalah pajak yang dikenakan atas bumi dan bangunan, sementara besarnya pajak ditentukan oleh keadaan dari objeknya yakni bumi/tanah dan bangunan.

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa, tambak perairan) serta laut wilayah repubilk indonesia.

Termasuk dalam pengertian bangunan adalah:

• • Jalan lingkungan dalam satu kesatuan dengan kompleks bangunan
  • Jalan tol
  • Kolam renang
  • Pagar mewah
  • Tempat olahraga
  • Galangan kapal, dermaga
  • Taman mewah
  • Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
  • Fasilitas lain yang memberikan manfaat

Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (SPOP) adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan data objek menurut ketentuan undang undang pajak bumi dan bangunan.

Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jendral Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak. Direktorat Jendral Pajak menerbitkan SPPT berdasarkan SPOP.

Nilai Jual Objek Pajak adalah bunga rata rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Objek Pajak Pengganti.

Yang dimaksud dengan :

• Perbandingan harga dengan objek yang sejenis adalah: suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis, yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
• Nilai Perolehan Baru, adalah suatu pendekatan/penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
• Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Besarnya NJOP ditentukan berdasarkan klasifikasi:

• Objek Pajak Sektor Pedesaan dan Perkotaan
• Objek Pajak Perkebunan
• Objek Pajak Sektor Kehutanan Atas Hak Pengusahaan, Hak Pengusahaan Hasil Hutan, Izin Pemanfaatan Kaya Sertta Izin Sah Lainnya Selain Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri.
• Objek Pajak Sektor Kehutanan Atas Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri
• Objek Pajak Sektor Pertambangan Minyak Dan Gas Bumi
• Objek Pajak Sektor Pertambangan Energi Panas Bumi
• Objek Pajak Sektor Pertambangan Non Migas Selain Pertambangan Energi Pans Bum Dan Galian C
• Objek pajak sektor pertambangan yang dikelola berdasarkan Kontrak karya atau kontrak kerja sama
• Objek Pajakusaha Bidang Perikanan Laut
• Objek Pajak Usaha Bidang Perikanan Darat
• Objek Pajak Yang Bersifat Khsuus

Dasar Hukum 

Dasar hukum dari pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah Undang undang no 12 tahun 1985 sebagaimana telah di ubah dengan Undang undang No. 12 tahun 1994.

Asas

Asas pajak bumi dan bangunan adalah:

• Memberikan kemudahan dan kesederhanaan
• Adanya kepastian hukum
• Mudah dimengerti dan adil
• Menghindari pajak berganda

Objek Pajak Bumi dan Bangunan

1. Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan atau bangunan.
2. Yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan Pajak yang terutang.

Dalam menentukan klasifikasi bumi/tanah diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:

• • Letak
  • Peruntukan
  • Pemanfaatan
  • Kondisi lingkungan dan lain lain

Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan faktor faktor sebagai berikut:

• • Bahan yang digunakan
  • Rekayasa
  • Letak
  • Kondisi lingkungan dan lain lain

3. Pengecualian objek pajak

Objek pajak yang tidak dikenakan pajak bumi dan bangunan adalah Pajak yang:

1. 1. Digunakan semeata-mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk mencari keuntungan, antara lain:

• • • Dibidang ibadah, contoh masjid, gereja, vihara
    • Dibidang kesehatan, contoh rumah sakit
    • Dibidang pendidikan, contoh madrasah, pesantren
    • Dibidang sosial, contoh panti asuhan
    • Dibidang kebudayaan nasioanal, contoh museum candi

1. 2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu.

1. 3. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

1. 4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
   5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh menteri keuangan.

Catatan:

4. Objek pajak yang digunakan oleh negara untuk menyelenggarakan pemerintahan, penentuan pengenaan pajkanya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Yang dimaksud dengan objek pajak adalah objek pajak yang dimiliki/dikuasai/digunakan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah dalam menyelenggarakan pemerintahan. Pajak bumi dan bangunan adalah pajak negara yang sebagian besar penerimaannya merupakan pendapatan daerah yang antara lain digunakan  untuk penyediaan fasilitas yang juga dinikmati oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Oleh sebab itu wajar pemerintah pusat juga ikut membiayai penyedian fasilitas tersebut melalui pembayaran PBB.

Mengenai bumi atau bangunan milik perseorangan dan atau bukan yang digunakan negara, kewajiban perpajakannya tergantung pada perjanjian yang diadakan.

5. Besarnya nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP) ditetapkan untuk masing masing kabupaten/kota dengan besar setinggi-tingginya Rp.12.000.000 (dua belas juga rupiah) untuk setiap wajib pajak. Apabila seorang wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya satu objek pajak yang nilainya terbesar, sedangkan objek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.

Kepala Kantor  Wilayah Direktorat  Jendral Pajak atas nama Menteri Keuangan  menetapkan besarnya NJOPTKP dengan mempertimbangkan pendapatan (gubernur,/bupati/walikota (pemerintah daerah) setempat.

Untuk lebih jelasnya diberikut contoh berikut ini:

1. Seorang wajib pajak mempunyai objek pajak berupa bumi dengan nilai Rp.4000.000,00 dan besarnya NJOPTKP untuk Objek Pajak Wilayah tersebut adalah Rp.6000.000,00, maka objek pajak tersebut tidak dapat dikenakan pajak bumi dan bangunan
2. Seorang wajib pajak mempunyai objek pajak berupa bumi dan bangunan di desa A dan desa B dengan nilai sebagai berikut:

Dan NJOPTKP untuk objek pajak wilayah tersebut adalah Rp.10.000.000

Dengan data tersebut diatas, maka NJOP dari dua desa tersebut yang mempunyai nilai paling besar, yaitu desa A . maka NJOP  untuk perhitungan PBB adalah:

Kemudian untuk desa B

NJOP untuk perhitungan PBB

Subjek Pajak 

1. Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan atau memperoleh manfaat atas bumi, dan atau memiliki, menguasai dan memperoleh manfaat atas bangunan. Dengan demikian tanda pembayaran / pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.
2. Subjek pajak sebagaimana dimaksud dalam no.1 yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak.
3. Dalam hal suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya, Direktur Jendral Pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagaimana dimaksud dalam no. 1 sebagai wajib pajak

Hal ini berarti memberikan kewenangan kepada Dirjen Pajak untuk menentukan subjek wajib pajak, apabilia suatu objek pajak belum jelas wajib pajaknya.

4. Subjek pajak yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam no.3 dapat memberikan keterangan secara tertulis kepada Direktur Jendral Pajak bahwa ia buka wajib pajak terhadap objek pajak dimaksud.
5. Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak dalam no.4 disetujui, maka Direktur Jendral Pajak membatalkan penetapan sebagai wajib pajak sebagaimana dalam no.3 dalam jangka waktu satu bulan sejak diterimanya surat keteragan dimaksud.
6. Bila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka Direktur Jendral Pajak mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai alasan-alasannya.
7. Apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya keterangan sebagaimana no.4 Direktur Jendral Pajak tidak memberikan keputusan, maka keterangan yang diajukan dianggap disetujui

Apabila Direktur Jendral Pajak tidak memberikan keputusan dalam 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya keterangan dari wajib pajak, maka ketetapan sebagai wajib pajak gugur dengan sendirinya dan berhak mendapatkan keputusan pencabutan penetapan sebagai wajib pajak.

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5% (nol koma lima puluh persen)

1. Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
2. Besarnya nilai jual objek pajak ditetapkan setiap tiga tahun oleh kepala kantor wilayah direktorat jendral pajak atas nama menteri keuangan dengan mempertimbangkan pendapat gubernur/bupati/walikota (pemerintah daerah) setempat.
3. Dasar perhitungan pajak adalah yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari nilai jual objek pajak (NJOP).

Dalam menetapkan nilai jual,  kepala kantor wilayah direktorat jendral pajak atas nama menteri keuangan dengan mempertimbangan pendapat gubernur/bupati/walikota (pemerintah daerah) setempat serta memperhatikan asas self assesment. Yang dimaksud (assesment value) adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Contoh

1. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp.2000.000,00 persentase misalnya 20%, maka besarnya = 20% x Rp.2000.000,00 = Rp.400.000,00.
2. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp.2.000.000.000,00 persentase misalnya 40%, maka besarnya 40% x 2.000.000.000,00 = Rp.800.000.000,00

Untuk perekonomian saat ini , terutama untuk tidak terlalu membebani wajib pajak di daerah pedesaan, tetapi dengan memperhatikan penerimaan, khususnya bagi pemerintah daerah, maka ditetapkan besarnya persentase untuk menentukan besarnya NJPK

1. Sebesar 40% (empat puluh persen) untuk

• • Objek pajak perkebunan
  • Objek pajak kehutanan
  • Objek pajak lainnya, yang wajib pajaknya perorangan dengan NJOP atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp.1000.000.000,00 (satu meliar rupiah)

Contoh dan Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Besarnya pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan NJKP

Contoh:

Wajib Pajak A mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang NJOP-nya RP.20.000.000,00 dan NJOPTKP untuk daerah tersebut RP.12.0.000.000,00, maka besarnya pajak yang terutang adalah

= 0,5% x 20% x (Rp.20.000.000,00 – Rp.12.000.000,00)

= Rp.8000,00

lihat juga: