Mengapa Harus Menggunakan Surat Perjanjian

Rumah adalah salah satu aset yang paling berharga, selain harganya semakin meningkat, permintaan terhadap rumah terus bertambah. Tingginya harga sebuah rumah terlebih di perkotaan, membuat orang memilih untuk menyewa atau mengontrak.

Harga sewa rumah juga bisa dibilang cukup mahal, biasanya di pinggiran kota  seperti Bintaro harga sewa rumah disana berkisar 75 juta per tahun. Dengan nilai sebesar itu sebaiknya dituangkan dalam surat perjanjian dengan tujuan untuk menghindari kerugian yang terjadi diantara kedua belah pihak (pihak penyewa dan si penyedia sewa).

Hal – hal yang harus diperhatikan dalam jual beli dan sewa menyewa rumah

Jual beli rumah

1. Kelengkapan surat surat rumah

Selain memastikan kelengkapan surat surat, ada beberapa hal lain yang mesti anda ketahui tentang sertifikat rumah tersebut. Sertifkat rumah atau properti di golongkan menjadi Surat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna bangunan (SHGB), Sertifkat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS), Tanah Girik atau Petok, Akta Jual Beli (AJB) dan Acte van Eigendom.

Masing masing sertifikat tanah tersebut diatas memiliki kekuatan hukum yang berbeda. Surat Hak Milik merupakan yang paling kuat. Selain dapat diperjual-belikan juga  dapat diwariskan secara turun temurun.  Sementara dokumen atau sertifikat dengan kekuatan hukum yang paling lemah adalah girik atau petok. Sebenarnya girik atau petok ini tidak dapat dikategorikan sebagai sertifikat rumah. Girik ini peruntukannya untuk menunjukkan tentang penguasaan atas lahan untuk keperluan perpajakan. Untuk lebih lanjut mengenai jenis sertifikat tanah dan kekuatannya kelik disini

2. Perhatikan legalitas rumah/tanah

Untuk menghindari kerugian dikemudian hari sebaiknya perhatikan semua yang menyangkut legalitas tanah, apakah dalam keadaan sengketa atau tidak. Hal hal yang dapat anda lakukan untuk memastikan legalitas tanah tersebut aman diantaranya:

• Cek lokasi tanah atau rumah. Anda harus memastikan lokasi tanah sesuai dengan yang tertera dalam sertifkat.
• Cek keaslian surat tanah di BPN. Untuk menghindari penipuan atau pemalsuan sertifikat tanah, anda harus memastikan keaslian sertifikat tanah tersebut ke kantor BPN setempat. Bila anda tidak memiliki kuasa untuk melakukannya dapat diwakilkan melalui notaris. Syarat yang dipenuhi untuk mengecek keaslian sertifikat tanah diantaranya, sertifikat asli, FC KTP, mengisi formulir permohonan pengecekan surat tanah, surat kuasa bila diwakilkan melalui notaris.
• Periksa fisik, Jangan sampai membeli kucing dalam karung. Anda harus memeriksa secara keseluruhan termasuk luas tanah dan bangunan sesuai dengan yang tertera dalam sertifikat.

3. Pembayaran: Untuk pembayaran atau pelunasan sebenarnya sudah diatur dalam pasal-pasal surat perjanjian jual beli rumah. Apakah pembayaran dilakukan pembayaran dilakukan sekaligus atau bertahap tergantung kesepakatan kedua belah pihak yang dituangkan dalam surat perjanjian tersebut.

Sewa rumah

Untuk sewa rumah, lebih kepada hak dan tanggung jawab pihak penyewa dan si penyedia sewa rumah.

1. Identitas kedua belah pihak

Dimaksudkan bila terjadi sengkat atau perselisihan dikemudian hari jangan sampai kesalahan identitas bila hendak melakukan gugatan. Secara keseluruhan identitas peribadi dapat dilihat pada kartu pengenal baik Kartu Tanda Penduduk maupun Paspor.

2. Harga sewa

Pastikan telah terjadi kesepakatan harga sewa rumah diantara kedua belah pihak. Harga sewa rumah biasanya dituangkan dalam pasal pasal surat perjanjian sewa rumah tersebut.

3. Pembayaran. Menganai tata cara pembayaran apakah dilakukan setiap bulan atau setiap setahun sekali setahun atau 5 tahun dst. Bagian ini juga dituangkan dalam surat perjanjian.

4. Perawatan, sanksi, dll

Contoh surat Perjanjian Sewa Rumah

Kami yang bertanda tangan dibawah ini:

Nama                    : USMAN WIRYAWAN

Pekerjaan             : Wiraswasta

Alamat                  : Jln. K. H. Zaenal Mustofa Nomor 12 Tasikmalaya

Untuk selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA

Nama                    : RAMONA KABAN

Pekerjaan             : Pedagang

Alamat                  : Jln. Bhayarangkara Nomor 45 RT 04 / RW 05 Sukabumi

Untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA

Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa PIHAK PERTAMA selaku pemilik sah setuju untuk menyewakan kepada pihak kedua berupa:

Sebidang tanah berikut bangunan yang terletak  diatasnya yang terletk di jalan Abdul Rahman Saleh Nomor 5 Sukabumi dengan luas tanah 340 meter persegii dan luas bangunan  220 meter persegi, dengan sertifikat hal milik No. 445/Kelurahan Sukamaju, gambar situasi No.112 tanggal 21 April 2016.

Selanjutnya kedua belah pihak bersepakat bahwa perjanjian sewa menyewa antara PIHAK PERTAMA dengan PIHAK KEDUA ini berlaku  sejak tanggal penandatanganan surat perjanjian ini. Adapun syarat-syarat serta ketentuan dalam perjanjian ini di atur dalam 12 (dua belas) pasal, sebagai berikut:

Pasal 1

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA telah sepakat untuk menentukan harga sewa atas rumah berrikut pekarangannya tersebut diatas dengan nilai Rp.9.750.000 (sembilan juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah) untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun terhitung sejak tanggal 1 agustus 2016 sampai dengan 31 Juli 2019 dan keseluruhan uang sewa tersebut sudah harus dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA ada saat penandatanganan surat perjanjian ini.

Pasal 2

PIHAK PERTAMA menjamin bahwa barang yang disewakan tersebut diatas berikut semua fasilitas-fasilitas yang terdapat didalamnya adalah miliknya dan bebas dari segala tuntutan hukum dan persoalan – persoalan yang dapat menggangu PIHAK KEDUA atas penggunaannya selama jangka waktu berlakunya surat pernjanjian ini. Segala kerugin yang timbul akibat kelalaian PIHAK PERTAMA ini sepenuhnya sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA.

Pasal 3

 Sebelum jangka waktu kontrak seperti yang tertulis pada pasal 1 surat perjanjian ini berakhir, PIHAK PERTAMA tidak dibenarkan meminta PIHAK KEDUA untuk mengakhiri jangka waktu kontrak dan menyerahkan kembali rumah tersebut kepada PIHAK PERTAMA kecuali disepakati oleh kedua belah pihak.

Pasal 4

PIHAK KEDUA tidak dibenarkan sama sekali untuk mengalihkan hak atau mengontrakkan kepada PIHAK KETIGA tanpa ijin serta persetujuan PIHAK PERTAMA.

Pasal 5

1. PIHAK KEDUA tidak dibenarkan untuk mengubah struktur dan instalasi dari rumah tersebut tanpa ijin dan persetujuan dari PIHAK PERTAMA

Yang dimaksud dengan struktur adalah sistem konstruksi bangunan yang menunjang berdirinya bangunan rumah tersebut, seperti pondasi, balok, kolom, lantai dan dinding.

2. PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas kerusakan struktur sebagai akibat pemakaian

3. PIHAK KEDUA dibebaskan dari segala ganti rugi atau tuntutan dari PIHAK PERTAMA akibat kerusakan pada bangunan yang diakibatkan oleh force mejure.

Yang dimaksud dengan force mejure adalah:

1. Bencana alam, seperti: banjir, gempa bumi, tanah longsor, petir, angin topan, serta kebakaran yang disebabkan oleh faktor eksternal yang mengganggu kelangsungan perjanjian ini.
2. Huru hara, kerusuhan, pemberontakan, dan perang.

Pasal 6

Dalam perjanjian sewa rumah ini sudah termasuk hak atas pemakaian aliran listrik, saluran nomor telepon dan air dari PDAM yang telah terpasang sebelumnya pada bangunan rumah yang disewa. Selama jangka waktu kontrak berlangsung, PIHAK KEDUA berkewajiban untuk membayar semua tagihan – tagihan  atas rekening – rekening serta biaya biaya lainnya atas penggunaannya. Segala kerugian yang timbul akibat kelalaian  PIHAK KEDUA dalam memenuhi kewajibannya  sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA.

Pasal 7

PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menjaga kebersihan, keamanan, ketertiban dan ketentraman lingkungan.

Pasal 8

PIHAK PERTAMA bertanggung jawab atas berlakunya peraturan – peraturan pemerintah yang menyangkut  perihal pelaksanaan perjanjian ini, semisal: Pajak-pajak, Iuran Retribusi Daerah (IREDA) dan lain-lainnya.

Pasal 9

Setalah berakhir jangka waktu kontrak sesuai dengan pasal 1 surat perjanjian ini, PIHAK KEDUA segera mengosongkan rumah dan menyerahkannya kembali kepada PIHAK PERTAMA serta telah memenuhi semua kewajibannya sesuai pasal 6 surat perjanjian ini.

Pasal 10

Apabila PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA bermaksud melanjutkan perjanjian kontrak, maka masing – masing pihak harus memberitahukan terlebih dahulu, minimal 2 (dua) bulan sebelum jangka waktu kontrak berakhir. PIHAK KEDUA harus mendapat perioritas pertama dari PIHAK PERTAMA untuk memperpanjang masa penyewaan barang tersebut di atas, sebelum PIHAK PERTAMA menawarkannya kepada calon-calon penyewa lain.

Pasal 11

1. Hal hal yang belum tercamtum dalam perjanjian ini akan dimusyawarahkan bersama oleh kedua belah pihak.
2. Mengenai perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah pihak bersepakat untuk memilih domisili yang tetap pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Sukabumi.

Pasal 12

Surat perjanjian ini ditandatangani di Sukabumi pada hari senin 1 Agustus 2016 dan mulai berlaku tanggal tersebut sampai dengan 31 juli tahun 2019.

Demikian perjanjian sewa menyewa ini dibuat rangkap 2 (dua) yang mempunyai kekuatan hukum yang sama dan ditandatangani  diatas kertas bermaterai cukup.

 

Sukabum, 1 agustus 2016

PIHAK PERTAMA                              PIHAK KEDUA

 

RAMONA KABAN                             USMAN WIRYAWAN